¿En qué consiste una renta vitalicia constituida sobre un inmueble?

Una renta vitalicia constituida sobre un inmueble es un contrato, mediante el cual una persona percibe una pensión mensual durante el resto de su vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda en el momento de su fallecimiento, pero manteniendo el derecho de uso y disfrute de la misma mientras viva.

¿A quién interesa?

A las personas mayores de 65 años, propietarios de pisos libres de cargas, que desean vivir lo mejor posible con sus propios recursos económicos, a través de una adecuada gestión de su patrimonio inmobiliario y, todo ello, sin perder la referencia que supone seguir viviendo en su casa.

Ventajas y garantías

Cuando una persona mayor contrata una renta vitalicia cuenta, entre otras, con las siguientes ventajas:

• Durante toda su vida o el tiempo convenido recibirá una renta mensual en función de la edad y el sexo, así como del valor de su vivienda.
• Su poder adquisitivo aumentará considerablemente, lo que repercutirá en la mejora de su calidad de vida.
• Disfrutará de su vivienda en las mismas condiciones en que la venía utilizando como propietario, de esta forma rentabilizará su patrimonio inmobiliario sin necesidad de renunciar a la enorme ventaja que supone seguir viviendo en su casa de siempre, sin alejarse de su entorno habitual.
• Podrá hacer frente, si así lo desea, de manera inmediata al pago de una residencia.
• Formalizar la operación no le supondrá ningún coste adicional. Todos los gastos, honorarios profesionales e impuestos que se generan corren a cargo del comprador. Tampoco tendrá que abonar en el futuro las derramas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios ni los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
• Obtendrá un excelente tratamiento fiscal, ya que los mayores de 70 años, si estuvieran obligados a hacer la declaración del IRPF, sólo tendrían que declarar el 8% del total de las rentas percibidas anualmente, en el caso de las rentas vitalicias, y entre el 12% y el 25% para las rentas temporales.

Sin embargo, la principal ventaja son las importantes garantías legales que ofrece:

• La operación se formaliza ante notario en una escritura pública de renta vitalicia o temporal, que queda inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Garantía del pago vitalicio de todas las rentas a través de la inclusión en la escritura de una cláusula resolutoria, mediante la cual, en el hipotético caso de producirse un impago, la persona mayor recuperaría la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver ninguna de las mensualidades percibidas.
• Posibilidad de renunciar al derecho de uso y disfrute de la vivienda en el momento en que tenga que ingresar en una residencia. Desde esa fecha, recibirá una renta muy superior a la que venía cobrando.

¿Cómo se calcula la renta mensual?

La utilización de la vivienda tiene un precio de mercado. Así, la suma de la renta que se cobra y el precio que supone el uso y disfrute del hogar es realmente el beneficio económico que se obtiene. Existen otras alternativas para conseguir un mayor rendimiento del patrimonio inmobiliario (venta de la casa para comprar otra más barata o para trasladarse a un piso de alquiler), pero la persona mayor no gozará de la tranquilidad y la seguridad que le ofrece este producto financiero y, además, tendrá que dejar la que ha sido su vivienda habitual durante años).

Modalidades 

Renta vitalicia clásica. Es la operación más común. La persona mayor percibe una renta vitalicia mensual a cambio de la cesión de su vivienda, pero reservándose el derecho de uso y disfrute de la misma durante toda su vida.

Renta temporal. Para aquellas personas mayores que prefieran percibir una renta mensual durante un determinado número de años, pero conservando el derecho de usufructo sobre su vivienda. Esta opción permite adaptar el cobro de las rentas a los plazos que mejor se ajusten a sus circunstancias personales.

Renta vitalicia fuera del hogar. Cada vez son más los mayores que toman la decisión de acudir por voluntad propia a una residencia, bien por motivos de salud o simplemente por buscar la compañía y los cuidados necesarios en esas edades. En este caso, la persona mayor renuncia al derecho de usufructo sobre su vivienda, lo que repercute en un incremento considerable de la renta mensual, permitiéndole costearse el pago de la residencia que elija y con la tranquilidad que proporciona el saber que estos ingresos están garantizados de por vida.

Renta reversible. Cuando la operación se realiza siendo los vendedores varias personas (un matrimonio/dos titulares), la renta se calcula teniendo en cuenta la edad del que tenga mayor esperanza de vida. Al fallecer uno de ellos, el otro seguirá percibiendo la misma renta y manteniendo el uso y disfrute de su vivienda. Es decir, hasta que no fallecen los dos beneficiarios no se extingue la operación. Esta modalidad contempla otras dos alternativas, por las cuales los titulares pueden elegir el cobro de una renta superior mientras vivan los dos y reducir la renta al fallecimiento de uno de ellos, o viceversa.

¿Cuáles son los gastos de la operación?

Existen gastos que se originan a la firma de la renta vitalicia y otros que se van a producir a lo largo de los años. Todos ellos corren a cargo del comprador del inmueble, según consta en la escritura pública que se firma ante notario, por tanto, la persona mayor no tiene que abonar ninguna cantidad por ningún concepto en el momento de formalizar la operación.

Los gastos, honorarios profesionales e impuestos que conlleva la constitución de una renta vitalicia sobre un inmueble son los siguientes: 

• Honorarios de tasación.
• Honorarios de Notaría.
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, por la cesión del inmueble a cambio de la renta mensual.
• Impuesto sobre actos jurídicos documentados, por la inclusión en la escritura de una cláusula resolutoria con la que se garantiza el pago de las mensualidades.
• Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía).
• Honorarios del Registro de la Propiedad.

En cuanto a los gastos e impuestos que corresponden al inmueble a partir de la constitución de la renta vitalicia o temporal, los derivados del uso y disfrute de la vivienda serán a cargo del vendedor, siendo de parte del comprador los que corresponden a su condición de titular de la nuda propiedad del inmueble. En concreto, los gastos e impuestos de cada parte serían:

• Por cuenta del vendedor, las cuotas ordinarias de la Comunidad de Propietarios.
• Por cuenta del comprador, las derramas extraordinarias de la Comunidad de Propietarios a consecuencia de las cuotas por la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o las reformas en las instalaciones generales del edificio, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y seguro multirriesgo del continente de la vivienda.

Ejemplos prácticos

• Una mujer de 75 años con un inmueble valorado en 250.000 euros percibiría una renta vitalicia mensual de 805 euros.
• Un hombre de 75 años con un inmueble valorado en 250.000 euros percibiría una renta vitalicia mensual de 912 euros.
• Un matrimonio en el que ambos cónyuges tengan 80 años y su inmueble esté valorado en 250.000 euros percibiría una renta vitalicia mensual de 958 euros.

Información extraída de Patrial Blog.